คอนโดมิเนียมย่านราชดำริและหลังสวน

เนื่องจากมีหลายท่านเข้ามาถามผมว่า คอนโดมิเนียมในย่านต่างๆ มีราคาเท่าไหร่  เน้นจับกลุ่มลูกค้าประเภทใด  และในแต่ละย่านมีข้อดีข้อเสียอย่างไร วันนี้ผมเลยจะมาสรุปเจาะลึกเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านต่างๆของกรุงเทพ  โดยวันนี้ขอเริ่มที่ย่านราชดำริและหลังสวนก่อน และวันต่อๆไป จะมาเขียนเกี่ยวกับย่านอื่นๆ เช่น เพลินจิต ร่วมฤดี พญาไท ราชเทวี พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย สีลม สาทร กรุงธนบุรี อารีย์ ลาดพร้าว

ย่านราชดำริและหลังสวน ถือเป็นย่านที่ราคาคอนโดมิเนียมสูงเป็นอันดับหนึ่งของประเทศเลยก็ว่าได้ ด้วยราคาสูงสุดเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรที่โครงการ 185 Rajadamri ของ Raimon Land

ปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านนี้มีราคาสูง ส่วนหนึ่งมาจากราคาที่ดิน  เนื่องจากถนนราชดำริและหลังสวน  ตั้งอยู่ใจกลางกรุงเทพมหานครแวดล้อมด้วยพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ ได้แก่ RBSC (Royal Bangkok Sport Club) และสวนลุมพินี ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านราชดำริและหลังสวนได้วิวทั้งพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่และวิวเมืองอยู่เป็นฉากหลัง

ย่านราชดำริและหลังสวน แวดล้อมด้วยโรงแรมต่างๆ เช่น Centara Grand at Central World, InterContinental, Grand Hyatt Erawan, Renaissance, St.Regis, Hansar, Grande Centre Point, Four Seasons, Holiday Inn, Hotel Muse เรียกว่ามีมากจนนับไม่ถ้วนเลยครับ  และโรงแรมในบริเวณนี้ก็ไม่ใช่โรงแรมไก่กาที่ไหน ส่วนมากเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ทั้งนั้นเลยครับ

ในส่วนของห้างสรรพสินค้าในระแวกนี้คงไม่ต้องพูดถึง เพราะบริเวณแยกราชประสงค์ก็ขึ้นชื่อว่าเป็นย่านการค้าที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพเลยก็ว่าได้ เช่น Central World รวมไปถึง Zen และ Isetan, Gaysorn Plaza, Amarin Plaza, Central Chidlom, Erawan Bangkok และ community mall ก็เช่น The Portico บนถนนหลังสวน 

แต่ข้อเสียนิดนึงเกี่ยวกับห้างสรรพสินค้าและ retail space ในย่านราชดำริและหลังสวน คือ ไม่ค่อยมี community mall หรือสถานที่ที่จับกลุ่มลูกค้าเฉพาะผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น  เพราะห้างส่วนใหญ่ เช่น Central World ไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่ในสีลม สุขุมวิท สาทร ลาดพร้าว รัชดา บางกะปิ หรือที่ใดก็แล้วแต่  ทุกคนก็เคยมาเดินที่ Central World กันหมด  ต่างจากย่านสุขุมวิทที่มี community mall ที่จับกลุ่มลูกค้าเฉพาะย่านนั้นๆ เช่น J Avenue, Market Place

ถนนราชดำริ นับเป็นถนนที่ถือว่ารถติดค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับถนนอื่นๆ เช่น สาทร วิทยุ เพลินจิต พระราม 1  แต่อาจจะมีติดในช่วงเวลาชั่วโมงเร่งด่วน บริเวณแยกราชประสงค์และแยกศาลาแดง

ถนนหลังสวน เป็นถนน one way คือรถจะวิ่งจากถนนเพลินจิตไปจนถึงถนนสารสิน  ด้วยความที่เป็นถนน one way ทำให้ถนนหลังสวนเข้าออกยากลำบากนิดนึงเพราะต้องเข้าจากทางเพลินจิตเท่านั้น แต่ถ้ามาจากถนนราชดำริ ก็สามารถทะลุผ่านซอยมหาดเล็กหลวง 3 มายังถนนหลังสวนได้เหมือนกัน

หลังจากพูดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งมานาน  ผมขอกลับมาพูดเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านนี้กันบ้าง

คอนโดมิเนียมในย่านราชดำริและหลังสวนมีทั้งคอนโดมิเนียมแบบ leasehold และ freehold  ผมขออธิบายคร่าวๆของทั้งสองแบบดังนี้

Leasehold คือ สิทธิในการเช่า ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ตนซื้อ  และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ผู้ซื้อก็จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับเจ้าของ  โดยในประเทศไทยคงไม่คุ้นเกี่ยวกับอสังหาประเภทนี้นัก แต่ผู้คนในต่างประเทศ เช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา คงเข้าใจเป็นอย่างดี

คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในประเทศไทยจะเป็นแบบ freehold จะมีเฉพาะบางแห่งที่เป็น leasehold เช่น ราชดำริ เพราะที่ดินส่วนใหญ่เป็นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์  ซึ่งทางสำนักงานทรัพย์สินจะไม่ขายขาด แต่จะให้เช่า โดยส่วนใหญ่จะนิยมให้เช่า 30 ปี  ทำให้คอนโดมิเนียมบางแห่งเป็นคอนโด leasehold 30 ปี เช่น The Residences at The St.Regis Bangkok, Hansar Residence, The Ratchadamri, Baan Rajprasong, The Grand Ratchadamri, The Royal Place หมายความว่าผู้ซื้อจะสามารถอยู่ได้ 30 ปี  เมื่อหมดสัญญาเช่า ทางนิติบุคคลจะต้องตัดสินใจว่าจะต่อสัญญาเช่าหรือไม่  ถ้าต่อสัญญาก็จะต้องเสียค่าเช่าเพิ่มเติม

ส่วนคอนโดมิเนียมประเภท freehold คือ ผู้ซื้อจะได้ครอบครองกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ตนซื้อไป ซึ่งก็เหมือนกับคอนโดทั่วๆไปในประเทศไทยครับ  คอนโดในย่านนี้ที่เป็น freehold ก็เช่น 185 Rajadamri, Baan Ratchadamri, Q Langsuan, Grand Langsuan, Langsuan Ville

ราคาคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ถ้าเป็นโครงการ leasehold จะเริ่มต้นที่ 100,000 บาท/ตรม เป็นอย่างต่ำ  ส่วนโครงการ freehold ที่เปิดใหม่อย่าง 185 Rajadamri และ Q Langsuan ก็จะเริ่มต้นที่ประมาณ 180,000 บาท/ตรม ขึ้นไปครับ  และไปสูงสุดที่เกือบๆ 400,000 บาท/ตรม สำหรับห้อง penthouse ของโครงการ 185 Rajadamri

คอนโดมิเนียมในย่านนี้ จึงมักเป็นโครงการระดับ high-end ที่จับกลุ่มลูกค้าระดับบน เนื่องจากตลาดระดับบนเป็นตลาดที่ไม่ใหญ่มากนัก ประกอบกับคอนโดโครงการใหม่ๆก็ยังมีห้องเหลืออยู่อีกมาก คอนโดในย่านนี้จึงไม่เหมาะแก่การลุงทุนเท่าไหร่นัก แต่เหมาะสำหรับอยู่อาศัยเองมากกว่าครับ